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这些房子可能是中国第一批
2020-04-25 13:12

一位生活在德国的朋友曾经与我分享过这样一个故事。

2014年,他从柏林搬去慕尼黑居住,在当地租下了一套公寓。公寓有6层,大约住着将近100户人家。从外表看,这幢公寓楼与其他房子没有区别,无论是外立面还是楼道设施,都不算旧,神奇的是它说这套公寓已经有75年的历史了。

在中国,我们会用一个很接地气的名称来形容这些有一定房龄的住宅——老破小。

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其实中国的商品房的发展历史也只有区区30年不到,相比于欧洲的一些老建筑还是很年轻的。如果以1998年取消分房来计算,中国的商品房更只有短短21年的历程。老破小的形成一定程度上是城市化的结果。

拆迁房就是一个例子,这些房子可能是中国第一批“现代住宅”,原先的村统统变成了“新村”,而这些“新村”便是现在“老破小”们的主力军。

如果查看南京近年来的成交情况,你会发现,老破小的成交量并不少,众多的存量的老破小甚至占据了半壁江山,成为很多年轻人的首套房,也是众多学区房重度患者的钟爱。

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关于老破小到底值不值得买?

首先,我们要明确一个概念:值钱的不是房子本身,而是房子所占的这块土地。明确这一点之后我们来看大家最关心的一个问题:市中心老房子到底还能不能买?买来投资以后有没有机会赚?

首先,城中的老小区有其独有的优势,绝佳的地理位置,优质的学区房资源,是很多新楼盘在短时间内无法取代的;但是房龄的老旧、小区环境差等问题也非常明显,这也是很多人迟疑买不买老房子的主要原因。

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其次,我们换一个思路去看,老房子是否会升值取决于它所在地段,那么问题就放在了城中地段是否会继续升值这个问题上了,这样看来,问题是不是更清晰了呢。

针对这个问题,我的看法如下

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1、只有少数的几个大城市,市中心的地是越来越值钱的,市中心老小区也能得到善终。比如北上广深等,因为他们的市中心一直都是市中心,没变过。

2、全国333个地级市中,至少有300个城市的中心老区,都以悲剧收尾。因为这些城市想发展,通常要靠建设新区,一旦新区建起来,市中心就注定会发生迁移,逐渐往新区方向迁移。

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所以,针对「市中心老房子老小区,到底能不能投资」这个问题,可以给出第一个结论

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1、如果你是在市中心不会大范围迁移的城市,那么此时的老小区也会越来越贵,有利可图,可以买。

2、如果你是在市中心会迁移的城市,投资老房子的话,大概只有被套死,没有赚钱的可能性。

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那么在南京,老小区还有多少涨幅空间呢?

南京的老房子大多数都是主城区80、90年代的,这些房子面积在大概在40㎡—60㎡左右,物业差,没电梯,周边居住人群杂乱。

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不过仍然有很多人为了刚需自住和方便孩子上学购买老房子,而这也直接反应了决定南京老小区房价高低深受学区、周边规划、小区自身环境这三点影响

学区因素

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学区不同,南京老小区一街之隔差4.5万/平

比如说,隔着一条汉中路,秦淮区的石鼓路小区卖3.5万/平,鼓楼区的怡景花园小区卖8万/平,同样都是90年代的老破小,学区不一样,房价真的可以翻一倍以上。

据了解,汉中路北侧属于鼓楼区,路南侧属于秦淮区,而北侧的怡景花园小区,正是南京一线名校双学区房,小学学区为拉萨路小学,初中学区为南京二十九中。365二手房网站上显示,怡景花园小区目前二手房挂牌均价为79667元/平;一街之隔的石鼓路小区,学区房相对比较一般,小学为石鼓路小学,目前二手房均价在34316万/平,房价连怡景花园的一半还不到。

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附近二手房中介杨经理表示,在南京,这种现象再常见不过了,“老破小”本身其实没有多高的居住舒适度可言,像怡景花园,其实小区环境非常一般,当年也是拆迁安置房,能卖到这么高的价格完全取决于它的学区属性。“怡景花园在拉小学区房中,房龄已经算新的了。40-60平米的小户型,单价可以卖到9万/平,70-90平的大户型均价也在8万/平往上走。”

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“变身”名校学区,老房子两年单价暴涨近2万

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再比如,一些老小区突然被划入名校学区范围内,或是所在学区突然“变身”为名校分校,房价都可能因此翻倍增长。很直接的一个例子,2016年,南京凤凰街小学成为芳草园小学的分校,对应学区房价一路飙升,以清凉山庄为例:

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2016年8月,清凉山庄的单价为3万7 ,三年来一路飙升,至今已经近6万/平,和其学区的变动有着密不可分的关系。

因此,我建议买房人,如果你想在城中买老房子,最好选择学区更好的小区,这是影响其房价的必要因素;如果您准备购买新房,同样尽量买区域内规划了名校学区的,这不免会成为房子今后升值的一大有力优势。

这些房子可能是中国第一批。城建因素

地铁规划、商业规划、周边公园建设,都可能直接影响到南京主城老小区的价格。

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(地铁五号线下关站建设近况)

就拿今天的新闻来说,南京地铁五号线下关站进行施工,2020年底将通车,对老下关板块的小区是一个直接的交通利好。同样是该板块附近的鼓楼滨江带也在建设中,鼓楼滨江3公里“黄金岸线”已经贯通开放,处处皆风景,这一板块从房价上看,可能随时成为下一个南京“富人区”。

小区环境因素

老小区出新整治、加装电梯等政策利好,对老小区的房价有直接影响。

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南京计划整治老旧小区192个!

近年来,我市有计划的整治老旧小区192个,涉及房屋1973幢、居民8.3万户,如四方新村、瑞金新村等。整治结束后,小区的环境提升了,房价自然也会受到一定的影响。

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加装电梯后,南京老小区预计涨8千/平

明故宫旁的半山花园小区的11幢增设了电梯,中介预计,一旦带电梯的房源上市,其挂牌价应该不会低于4.5万/平,也就是说,带电梯的房源单价预计要高出8000元/平左右,届时,对整个小区的房价多少会有影响左右。

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